Tipps für Bauherren

I. Grundstück

Wenn Sie bauen wollen benötigen Sie natürlich auch ein Grundstück, welches zur Bebauung geeignet ist. Sollten Sie über kein geeignetes Grundstück verfügen, helfen wir Ihnen gerne bei der Suche.

Sie sollten vor dem Grundstückskauf folgende Fragen beantworten können:

• Existiert für den Bauplatz ein gültiger Bebauungsplan?
• Gibt es Ortssatzungen, welche die Bebauungsmöglichkeit einschränken (beispielsweise Grubensatzungen)?
• Gilt ein pauschaler Preis je qm für den Bauplatz und für die Erschließungs- und Anliegerbeiträge, bzw. wie werden alle Nebenkosten ermittelt?
• Wie sind die Grundwasserverhältnisse beim Bau zu beachten?
• Falls nur ein Hausbrunnen zur Trinkwasserversorgung zur Verfügung steht, liegen aktuelle Untersuchungen zur Wasserqualität vor?
• Sind feuergefährliche oder lärmträchtige Einrichtungen vorhanden oder langfristig in der Planung dort zugelassen?
• Wer waren die Vorbesitzer?
• Welche Anschlüsse bestehen bereits oder wann werden diese in das Grundstück eingebracht?
• Werden zukünftig Schnellstraßen o.ä. gebaut, sind solche in Planung und wie ist der eventuelle Verlauf? Liegt der Bauplatz vielleicht in einer Einflugschneise o.ä., sind damit Lärmschutzmaßnahmen wie Mauern oder Wälle verbunden?
• Was sagt der Bebauungsplan über die Grundflächenzahl (GRZ) aus, d.h. den Anteil an der Gesamtfläche des Bauplatzes, die bebaut werden darf?
• Wie sind die Angaben im Bebauungsplan zur Geschossflächenzahl (GFZ)?
• Können Nachbarbauten einmal Ihre Aussicht verdecken und die Sonneneinstrahlung beeinträchtigen?
• Ist das Grundstück ordentlich vermessen und gelten die Grenzen als festgestellt?
• Welche Grenzabstände sind einzuhalten?
• Darf auf die Grenze gebaut werden?
• Nahmen Sie Einsicht in das Baulastenverzeichnis, das bei der Baurechtsbehörde oder dem Landratsamt eingesehen werden kann?
• Wurde eine Bauvoranfrage gestellt und wurde diese positiv bescheiden?
• Müssen Auflagen der Denkmalbehörde beachtet werden?
• Ist die Zufahrt zum Grundstück ausreichend breit, auch für Baufahrzeuge, Kräne usw.?
• Ist ausreichend Lagerplatz für Baumaterialien vorhanden?
• Wenn der Kaufpreis für das Grundstück bereits durch ein Kreditinstitut finanziert wird, sollten Sie bei der Bestellung der Grundschuld bedenken, dass auch die Bank, die Ihren Hausbau finanzieren soll, mit einer Grundschuld in das Grundbuch eingetragen werden will. Beide verlangen in der Regel eine Grundschuld im ersten Rang. Ist dieser Rang bereits durch eine Grundschuld besetzt werden Sie kaum eine Bank finden, welche Ihnen den Hausbau finanziert.

II. Die ersten zu bewältigenden Formalitäten

1. Flurkarte

   Eine aktuelle Flurkarte für Ihr Grundstück vom Katasteramt der Gemeinde. Einen "amtlichen Lageplan" mit den Angaben gemäß der Bauvorlagenverordnung der jeweiligen Bundesländer. Der amtliche Lageplan wird vom Vermessungsamt der Gemeinde bzw. Von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt. Planer bzw. Architekten dürfen nur einen "einfachen Lageplan" erstellen, der nur bedingt zulässig ist zur Erlangung einer Baugenehmigung.

2. Grundbuchauszug

   Einen aktuellen Grundbuchauszug. Falls Sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, eine notarielle Bescheinigung über den Kauf.

3. Gemeindeamt

   Auf jeden Fall sollten Sie zum jeweiligen Gemeindeamt gehen und sich erkundigen, ob es einen Bebauungsplan für das Gebiet in dem Ihr Grundstück liegt gibt oder wenn nicht, wie die Gemeinde zur Bebauung des Grundstückes steht.

III. Beim Aus- oder Umbau

Es existiert bereits ein Gebäude und Sie möchten diesen Bau erweitern oder umbauen. Sollten Sie nicht über aktuelle Bestandspläne verfügen, muss zuerst der Bestand aufgemessen werden und aktuelle Pläne angefertigt werden.

Beachten Sie bitte, dass nicht jedermann Bauvorlagen fertigen darf. Durch Gesetz ist genau vorgeschrieben, welcher Personenkreis bauvorlageberechtigt ist.

Bauvorlageberechtigt ist, wer

• die Berufsbezeichnung Architekt führen darf
• in die von der Ingenieurkammer geführte Liste der Bauvorlageberechtigten eingetragen ist.

Beauftragen Sie einen Architekten oder Ingenieur, der in Planungen erfahren ist und Ihr Vertrauen besitzt, denn viel Ärger und Zeit und somit Geld lässt sich sparen, wenn von Anfang an qualifizierte Fachleute für das Vorhaben ausgewählt werden.

Was der Architekt oder Ingenieur leistet

Der Architekt oder Ingenieur ist für jeden Häuslebauer der wichtigste Ansprechpartner.

1. Grundlagenermittlung

   Klären der Aufgabenstellung hinsichtlich Nutzungsanforderungen, Bauqualitäten, Kostenbudget, Termine, Beratung zum gesamten Leistungsbedarf.

2. Vorplanung

   Analyse der Grundlagen, Abstimmen der Zielvorstellungen, Erarbeiten eines Planungskonzepts, Untersuchung alternativer Lösungsmöglichkeiten, Planskizzen mit erläuternden Angaben, Vorverhandlungen mit Behörden, Kostenschätzung nach DIN 276.

3. Entwurfsplanung

   Erarbeitung des endgültigen Planungskonzepts mit zeichnerischer Darstellung des Gesamtentwurfs, Objektbeschreibung mit Erläuterungen, Integration der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter, Kostenberechnung nach DIN 276.

4. Genehmigungsplanung

   Erarbeiten und Einreichen der Vorlagen für die erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen, Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen.

5. Ausführungsplanung

   Durcharbeiten aller Ergebnisse bis zur Ausführungsreifen Lösung, Detail- und Konstruktionszeichnungen im Maßstab 1:50 bis 1:1, zeichnerische Darstellung mit allen notwendigen Einzelangaben für Handwerker und Baufirmen.

6. Vorbereiten der Auftragsvergabe

   Ermitteln und Zusammenstellen von Mengen als Grundlage für das Aufstellen der Leistungsbeschreibungen und Leistungsverzeichnisse, Koordination der Leistungsbeschreibung.

7. Mitwirkung bei der Vergabe

   Einholen, Prüfen und Werten von Angeboten, Verhandlungen mit Bietern, Kostenanschlag nach DIN 276, Kostenkontrolle durch Vergleich des Kostenanschlags mit der Kostenberechnung.

8. Bauüberwachung

   Überwachung des Ausbaus, dass in Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und Leistungsbeschreibungen, Überwachung des Zeitplans, Kostenfeststellung nach DIN 276, Abnahme von Bauleistungen, Überwachung der Beseitigung etwaig festgestellter Mängel, Kostenkontrolle durch Überprüfung der Leistungsabrechnung.

9. Objektbetreuung und Dokumentation

   Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf von Verjährungsfristen, Überwachung der Beseitigung von Mängeln, Mitwirkung bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen.

Nach der Entwurfsfindung integriert der Architekt oder Ingenieur die Beiträge der Fachingenieure wie Statiker oder Heizungsingenieure und legt dem Bauherrn schließlich die vollständigen Entwurfszeichnungen mit der Objektbeschreibung vor. Der Architekt oder Ingenieur fertigt nun für den Bauherrn die Kostenberechnung nach DIN 276 an.

Wenn es ans Bauen geht, muss zunächst das Baurechtsamt den Plan genehmigen. Der Bauvorlageberechtigte kennt die entsprechenden Gesetze und Vorschriften des Baurechts, die besonderen Prüfungsverfahren und das Nachbarschaftsrecht; er weiß auch, wie und wo eventuelle Zuschüsse zu bekommen sind und wie man erfolgreich etwaige Befreiungen beantragt. Der Bauvorlageberechtigte erarbeitet alle für den Bauantrag erforderlichen Unterlagen und reicht sie bei den Behörden ein.

Der Architekt hat inzwischen eine detaillierte Ausführungsplanung erarbeitet und für die Auftragsvergabe genaue Leistungsverzeichnisse aufgestellt. Die Angebote von Firmen und Handwerkern prüft und vergleicht der Architekt nicht nur im Hinblick auf die Kosten, sondern auch auf die Qualität und Vollständigkeit der angebotenen Leistungen. Der Architekt berät den Bauherrn bei der Entscheidung und Auftragsvergabe. Auftraggeber ist der Bauherr. Alle Angebote, zusammen mit Honoraren und sonstigen Gebühren, stellt der Architekt nach DIN 276 in einem Kostenanschlag zusammen. Dieser Kostenanschlag dient dem Bauherrn bei der Baudurchführung zur Kostenkontrolle.

Auf der Baustelle koordiniert und kontrolliert der Architekt alle bauausführenden Firmen und Handwerker. Er stellt einen Terminplan auf, sorgt für dessen Einhaltung und achtet darauf, dass die Arbeiten vollständig und nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt werden. Der Architekt stellt den jeweiligen Leistungsstand bei Zahlungen fest und sorgt für die fristgerechte Abnahme der einzelnen Baustufen.

Ist das Haus fertig und der Schlüssel an den Bauherrn übergeben, ist die Arbeit des Architekten noch nicht getan: er macht wiederum nach DIN 276 die Baukostenabrechnung, die auch als Grundlage für Banken, Kreditinstitute und das Finanzamt dient. Er dokumentiert das Ergebnis und sorgt bei etwaigen Mängeln für die Gewährleistung seitens der Firmen. Nicht zuletzt ist er für spätere Instandhaltung und Instandsetzung sowie bei etwaigen Modernisierungen und Umbauten der Ansprechpartner für den Bauherrn.

Was der Architekt oder Ingenieur kostet

Architektenhonorare werden in Deutschland nicht frei ausgehandelt, sondern sind gesetzlich geregelt. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) setzt die Höhe des Honorars nach dem Umfang der Architektenleistung, den anrechenbaren Baukosten und der Schwierigkeit der Bauaufgabe fest.

In § 15 der HOAI werden die Leistungen des Architekten in neun Phasen detailliert beschrieben:

Die Schwierigkeit der Bauaufgabe wird in fünf Honorarzonen berücksichtigt. Für den privaten Bauherrn sind die Zonen III und IV von Bedeutung.

Die Honorarzone III gilt für Wohnhäuser mit durchschnittlicher Ausstattung; IV für Wohnhäuser mit überdurchschnittlicher Ausstattung, Terrassen- und Hügelhäuser, planungsaufwendige Einfamilienhäuser mit entsprechendem Ausbau und Hausgruppen in planungsaufwendiger verdichteter Bauweise auf kleinen Grundstücken.

Die anrechenbaren Nettobaukosten beinhalten die reinen Bau- und Ausbaukosten, nicht aber zum Beispiel den Grundstückspreis und die Erschließungskosten.

Die Vorteile dieses Systems für den Bauherrn liegen darin:

Der Architekt ist beim Planen und Bauen von Dritten unabhängig und nur den Interessen des Bauherrn verpflichtet.

Die Annahme von Provisionen ist dem Architekten untersagt und führt sofort zu berufsgerichtlichen Verfahren.

Die Leistung des Architekten und das entsprechende Honorar ist für den Bauherrn in jeder Phase des Bauens durchsichtig.

Als Faustformel kann sich der Bauherr merken, dass das Honorar bei normalen Leistungen (Honorarzone III) ca. 10 % der anrechenbaren Leistungen beträgt.

Es kann abweichend von der HOAI ein höheres Honorar bis zum Höchstsatz der HOAI gezahlt werden, je nachdem in welchem Maß eine vorher festgelegte Baukostensumme unterschritten wird. Für den Fall erheblicher Kosteneinsparungen kann auch ein Erfolgshonorar vereinbart.

Wenn Sie mit einem Architekten bauen wollen, beachten Sie folgende Tipps

• Schließen Sie in jedem Fall einen schriftlichen Architektenvertrag ab.
• Lassen Sie den Architektenvertrag von einem Juristen prüfen.
• Stellen Sie vertraglich sicher, dass Ihnen der Architekt die Ausschreibungen und die Ausschreibungsergebnisse vorlegt.
• Regeln Sie alle Preise in Bauverträgen
• Achten Sie auf genaue Leistungsverzeichnisse.
• Achten Sie auf genaue Pläne, die alles das enthalten was Sie haben wollen.
• Lassen Sie sich diese Pläne genauestens erklären und erläutern.
• Bestehen Sie auf die Erstellung und Einhaltung eines Zeitplanes.
• Lassen Sie in die Bauverträge konkrete Fertigstellungstermine aufnehmen.
• Vereinbaren Sie in jedem Einzelfall eine Vertragsstrafe.
• Lassen Sie die Bauverträge prüfen.
• Vereinbaren Sie Gewährleistungsfristen von mindestens 5 Jahren.

Wenn Sie sich für ein Fertighaus entschieden haben, sollten Sie folgende Hinweise beachten

• vereinbaren Sie im Bauvertrag ausdrücklich eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren
• vereinbaren Sie ausdrücklich einen verbindlichen Endtermin und geben Sie diesen mit einem eindeutigen Datum an
• vereinbaren Sie eine Vertragsstrafe. Üblich sind bis 0,2 % der Bauvertragssumme pro Tag der Überschreitung. Eine Vertragsstrafe kann aber immer nur dann geltend gemacht werden, wenn der Bauherr sich dies bei der Abnahme ausdrücklich vorbehält.
• legen Sie besonderen Wert auf eine genaue Leistungsbeschreibung und genaue Pläne
• vereinbaren Sie einen Pauschalpreis, auch Festpreis genannt, klären Sie zusätzliche Nebenkosten, die nicht im Festpreis enthalten sind
• beschreiben Sie Zusatzleistungen so genau wie möglich und vereinbaren Sie dafür konkrete Preise
• beschreiben Sie die Eigenleistungen so genau wie möglich und vereinbaren Sie konkrete Gutschriften
• fragen Sie nach zusätzlichen Hausanschluss- und Erschließungskosten (Wasser, Abwasser, Strom, Straße, Zuwegung u.s.w.)
• fragen Sie nach Baugenehmigungskosten
• ein Problem stellt regelmäßig der Bodenaushub und deren Abtransport dar. Regeln Sie dies vertraglich
• wenn Sie mit Keller bauen, legen Sie großen Wert auf die Klärung der Abdichtungsfrage wie z.B. Dränage und wasserdichte Wanne. Regeln Sie unbedingt die Kostenfrage
• prüfen Sie den Vertrag in allen Einzelheiten oder lassen Sie dies von einem erfahrenen Juristen tun.
• lassen Sie sich nicht zum Vertragsschluss drängen
• fordern Sie eine Liste mit Referenzobjekten an
• Unterschreiben Sie keinen Vertrag, ohne nicht wenigstens mit Sachkundigen darüber zu sprechen.
• Abschläge sollten nicht nach Termin, sondern erst nach erbrachter und geprüfter Leistung vereinbart werden. Anderenfalls droht im Falle der Unternehmensinsolvenz des Baufirma ein erheblicher finanzieller Schaden. Anhaltspunkt für eine Aufgliederung der Baukosten in Kostengruppen kann die DIN 276 sein. Für den Bauherrn ist es optimal, wenn der Zahlungsplan so gestaltet ist, dass ein ausreichender Sicherheitseinbehalt für Mängel bleibt. Ein Sicherheitsbehalt in Höhe von 10 % erhöht den Anreiz einer zeitnaher Fertigstellung.
• Augen auf beim Abnahmeprotokoll, wird diese unterschrieben -auch eine Abnahme unter Mängelvorbehalt ist eine Abnahme- besitzt der Bauunternehmer gemäß § 641 BGB einen fälligen Vergütungsanspruch und die Verjährungsfrist beginnt zu laufen. Von nun an obliegt es dem Bauherrn, Mängel zu beweisen; vor der Abnahme ist es das Bauunternehmen, welches die Mangelfreiheit belegen muss. Verweigert der Bauherr die Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls grundlos oder wegen nur unwesentlicher Mängel, kann er rasch in die Falle geraten. Schaltet daraufhin der Unternehmer einen Gutachter ein, der die Mangelfreiheit des Bauwerks in einer so genannten Fertigstellungsbescheinigung gemäß § 641a BGB attestiert, droht dem verweigernden Bauherrn im so genannten Urkundenprozess ein Zahlungstitel. Sind jedoch wesentliche Mängel zu beklagen, welche womöglich den Einzug in das neue Haus unmöglich machen, sollte der Bauherr die Abnahme verweigern, hier bei sollte jedoch ein Bauingenieur zu Rate gezogen werden.