Die Bauträgertätigkeit wird aus steuerlichen Gründen nicht direkt vom Planungsbüro Suhle erbracht. PBS nutzt bei allen Bauträgertätigkeiten seine regionalen Partnerfirmen.
Schwerpunktmäßig werden in der Bauträgertätigkeit Reihenhäuser und Gesellschaftsbauten errichtet.
Der Bauträgervertrag
Der Bauträger führt das Bauvorhaben im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung durch. Oft baut dieser auf seinem eigenen Grundstück und verpflichtet sich zur schlüsselfertigen Übergabe. Die Übereignung bedarf der Form des Grundstückskaufvertrages. Der vom Notar zu erstellende Bauträgervertrag setzt sich daher aus Werkvertrag und Kaufvertrag zusammen.
Der werkvertragliche Teil des Bauträgervertrags, der Bauvertrag, enthält Regelungen über die Errichtung des Bauwerks, insbesondere die Baubeschreibung, die Verpflichtung zur termingerechten Fertigstellung, zur Abnahme und zur Gewährleistung. Der Kaufvertragsteil enthält den Grundstückskaufvertrag.
Zahlungen nach MaBV
Nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) kann der Bauträger erst dann Gelder vom Erwerber in Empfang nehmen, wenn Folgendes gewährleistet ist (§ 3 Abs. 1 MaBV):
- Rechtswirksamkeit des rücktrittsfreien Kauf- und Werkvertrags und schriftliche Bestätigung des Notars
- Eintragung einer Auflassungsvormerkung (nicht nur Vorlage eines Antrags auf Eintragung beim Amtsgericht)
- Vorlage einer Freistellungserklärung der Globalgrundpfandgläubiger
- Vorlage der Baugenehmigung
Risiko
Der Bauträger hat dadurch ein erhebliches Risiko, während dem Erwerber nur das Fertigstellungsrisiko verbleibt.
Liegen die Voraussetzungen nach § 3 I MaBV vor, kann der Bauträger Vermögenswerte des Auftraggebers als Abschlagszahlung in bis zu sieben Raten entsprechend des Bauablaufs entgegennehmen oder sich dazu ermächtigen lassen (§ 3 II MaBV).
Dieser Zahlungsplan kann aus folgenden Beträgen zusammengesetzt werden:
| Höchstbetrag | Bauabschnitt |
|---|---|
| 30 % | nach Beginn der Erdarbeiten bei Übertragung von Eigentum am Grundstück |
| 20 % | bei Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts |
| 40 % | nach der Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmerarbeiten |
| 8 % | für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen |
| 3 % | für die Rohinstallation der Sanitäranlagen |
| 3 % | für die Rohinstallation der Elektroanlagen |
| 10 % | für den Fenstereinbau einschließlich der Verglasung |
| 6 % | für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten |
| 3 % | für den Estrich |
| 4 % | für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich |
| 12 % | nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe |
| 3 % | für die Fassadenarbeiten |
| 5 % | nach vollständiger Fertigstellung |
Diese Teilbeträge sind maximale Beträge, die beliebig zusammengestellt werden können und in bis zu sieben Raten jeweils nach dem Baufortschritt geleistet werden müssen.
Es ist zulässig, dass im Bauträgervertrag die Ansprüche des Bauträgers gegen Baubeteiligte (Architekten, Lieferanten, Subunternehmer) aus Gewährleistung an den Erwerber abgetreten werden. Die Haftung des Bauträgers kann dabei nicht völlig aufgehoben werden. Er haftet weiter subsidiär. Seine Haftung entfällt erst, wenn der Erwerber sich am Dritten tatsächlich schadlos halten kann.