Tipps und Tricks für Bauherren
II. Die ersten zu bewältigenden Formalitäten
Wenn Sie bauen wollen benötigen Sie natürlich auch ein Grundstück, welches zur Bebauung geeignet ist. Sollten Sie über kein geeignetes Grundstück verfügen, helfen wir Ihnen gerne bei der Suche.
Sie sollten vor dem Grundstückskauf folgende Fragen beantworten können:
Gibt es Ortssatzungen, welche die Bebauungsmöglichkeit einschränken (beispielsweise Grubensatzungen)?
Wie sind die Grundwasserverhältnisse beim Bau zu beachten?
Falls nur ein Hausbrunnen zur Trinkwasserversorgung zur Verfügung steht, liegen aktuelle Untersuchungen zur Wasserqualität vor?
Ist das Grundstück ordentlich vermessen und gelten die Grenzen als festgestellt?
Wurde eine Bauvoranfrage gestellt und wurde diese positiv bescheiden?
Müssen Auflagen der Denkmalbehörde beachtet werden?
Ist die Zufahrt zum Grundstück ausreichend breit, auch für Baufahrzeuge, Kräne usw.?
Ist ausreichend Lagerplatz für Baumaterialien vorhanden?
1. Eine aktuelle Flurkarte für Ihr Grundstück vom Katasteramt der Gemeinde. Einen "amtlichen Lageplan" mit den Angaben gemäß der Bauvorlagenverordnung der jeweiligen Bundesländer. Der amtliche Lageplan wird vom Vermessungsamt der Gemeinde bzw. Von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt. Planer bzw. Architekten dürfen nur einen "einfachen Lageplan" erstellen, der nur bedingt zulässig ist zur Erlangung einer Baugenehmigung.
2. Einen aktuellen Grundbuchauszug. Falls Sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, eine notarielle Bescheinigung über den Kauf.
3. Auf jeden Fall sollten Sie zum jeweiligen Gemeindeamt gehen und sich erkundigen, ob es einen Bebauungsplan für das Gebiet in dem Ihr Grundstück liegt gibt oder wenn nicht, wie die Gemeinde zur Bebauung des Grundstückes steht.
Es existiert bereits ein Gebäude und Sie möchten diesen Bau erweitern oder umbauen. Sollten Sie nicht über aktuelle Bestandspläne verfügen, muss zuerst der Bestand aufgemessen werden und aktuelle Pläne angefertigt werden.
Beachten Sie bitte, dass nicht jedermann Bauvorlagen fertigen darf. Durch Gesetz ist genau vorgeschrieben, welcher Personenkreis bauvorlageberechtigt ist.
Bauvorlageberechtigt ist, wer
die Berufsbezeichnung Architekt führen darf,
Beauftragen Sie einen Architekten oder Ingenieur, der in Planungen erfahren ist und Ihr Vertrauen besitzt, denn viel Ärger und Zeit und somit Geld lässt sich sparen, wenn von Anfang an qualifizierte Fachleute für das Vorhaben ausgewählt werden.
Der Architekt oder Ingenieur ist für jeden Häuslebauer der wichtigste Ansprechpartner.
Grundlagenermittlung
- Klären der Aufgabenstellung hinsichtlich Nutzungsanforderungen, Bauqualitäten, Kostenbudget, Termine, Beratung zum gesamten Leistungsbedarf.
Vorplanung
- Analyse der Grundlagen, Abstimmen der Zielvorstellungen, Erarbeiten eines Planungskonzepts, Untersuchung alternativer Lösungsmöglichkeiten, Planskizzen mit erläuternden Angaben, Vorverhandlungen mit Behörden, Kostenschätzung nach DIN 276.
Entwurfsplanung
- Erarbeitung des endgültigen Planungskonzepts mit zeichnerischer Darstellung des Gesamtentwurfs, Objektbeschreibung mit Erläuterungen, Integration der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter, Kostenberechnung nach DIN 276.
Genehmigungsplanung
- Erarbeiten und Einreichen der Vorlagen für die erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen, Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen.
Ausführungsplanung
- Durcharbeiten aller Ergebnisse bis zur Ausführungsreifen Lösung, Detail- und Konstruktionszeichnungen im Maßstab 1:50 bis 1:1, zeichnerische Darstellung mit allen notwendigen Einzelangaben für Handwerker und Baufirmen.
Vorbereiten der Auftragsvergabe
- Ermitteln und Zusammenstellen von Mengen als Grundlage für das Aufstellen der Leistungsbeschreibungen und Leistungsverzeichnisse, Koordination der Leistungsbeschreibung.
Mitwirkung bei der Vergabe
- Einholen, Prüfen und Werten von Angeboten, Verhandlungen mit Bietern, Kostenanschlag nach DIN 276, Kostenkontrolle durch Vergleich des Kostenanschlags mit der Kostenberechnung.
Bauüberwachung
- Überwachung des Ausbaus, dass in Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und Leistungsbeschreibungen, Überwachung des Zeitplans, Kostenfeststellung nach DIN 276, Abnahme von Bauleistungen, Überwachung der Beseitigung etwaig festgestellter Mängel, Kostenkontrolle durch Überprüfung der Leistungsabrechnung.
Objektbetreuung und Dokumentation
- Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf von Verjährungsfristen, Überwachung der Beseitigung von Mängeln, Mitwirkung bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen.
Nach der Entwurfsfindung integriert der Architekt oder Ingenieur die Beiträge der Fachingenieure wie Statiker oder Heizungsingenieure und legt dem Bauherrn schließlich die vollständigen Entwurfszeichnungen mit der Objektbeschreibung vor. Der Architekt oder Ingenieur fertigt nun für den Bauherrn die Kostenberechnung nach DIN 276 an.
Wenn es ans Bauen geht, muss zunächst das Baurechtsamt den Plan genehmigen. Der Bauvorlageberechtigte kennt die entsprechenden Gesetze und Vorschriften des Baurechts, die besonderen Prüfungsverfahren und das Nachbarschaftsrecht; er weiß auch, wie und wo eventuelle Zuschüsse zu bekommen sind und wie man erfolgreich etwaige Befreiungen beantragt. Der Bauvorlageberechtigte erarbeitet alle für den Bauantrag erforderlichen Unterlagen und reicht sie bei den Behörden ein.
Der Architekt hat inzwischen eine detaillierte Ausführungsplanung erarbeitet und für die Auftragsvergabe genaue Leistungsverzeichnisse aufgestellt. Die Angebote von Firmen und Handwerkern prüft und vergleicht der Architekt nicht nur im Hinblick auf die Kosten, sondern auch auf die Qualität und Vollständigkeit der angebotenen Leistungen. Der Architekt berät den Bauherrn bei der Entscheidung und Auftragsvergabe. Auftraggeber ist der Bauherr. Alle Angebote, zusammen mit Honoraren und sonstigen Gebühren, stellt der Architekt nach DIN 276 in einem Kostenanschlag zusammen. Dieser Kostenanschlag dient dem Bauherrn bei der Baudurchführung zur Kostenkontrolle.
Auf der Baustelle koordiniert und kontrolliert der Architekt alle bauausführenden Firmen und Handwerker. Er stellt einen Terminplan auf, sorgt für dessen Einhaltung und achtet darauf, dass die Arbeiten vollständig und nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt werden. Der Architekt stellt den jeweiligen Leistungsstand bei Zahlungen fest und sorgt für die fristgerechte Abnahme der einzelnen Baustufen.
Ist das Haus fertig und der Schlüssel an den Bauherrn übergeben, ist die Arbeit des Architekten noch nicht getan: er macht wiederum nach DIN 276 die Baukostenabrechnung, die auch als Grundlage für Banken, Kreditinstitute und das Finanzamt dient. Er dokumentiert das Ergebnis und sorgt bei etwaigen Mängeln für die Gewährleistung seitens der Firmen. Nicht zuletzt ist er für spätere Instandhaltung und Instandsetzung sowie bei etwaigen Modernisierungen und Umbauten der Ansprechpartner für den Bauherrn.
Architektenhonorare werden in Deutschland nicht
frei ausgehandelt, sondern sind gesetzlich geregelt. Die Honorarordnung
für Architekten und Ingenieure (HOAI) setzt die Höhe des Honorars nach dem
Umfang der Architektenleistung, den anrechenbaren Baukosten und der
Schwierigkeit der Bauaufgabe fest.
In § 15 der HOAI werden die Leistungen des Architekten in neun Phasen
detailliert beschrieben:
1. Grundlagenermittlung
Ermitteln der Voraussetzungen zur Lösung der Bauaufgabe durch die Planung
2. Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung)
Erarbeiten der wesentlichen Teile einer Lösung der Planungsaufgabe
3. Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung)
Erarbeiten der endgültigen Lösung der Planungsaufgabe
4. Genehmigungsplanung
Erarbeiten und Einreichen der Vorlagen für die erforderlichen Genehmigungen oder Zustimmungen
5. Ausführungsplanung
Erarbeiten und Darstellen der Ausführungsreifen Planungslösung
6. Vorbereitung der Vergabe
Ermitteln der Mengen und Aufstellen von Leistungsverzeichnissen
7. Mitwirkung bei der Vergabe
Ermitteln der Kosten und Mitwirkung bei der Auftragsvergabe
8. Objektüberwachung (Bauüberwachung)
Überwachen der Ausführung des Objekts
9.
Objektbetreuung
und
Dokumentation
Die Schwierigkeit der Bauaufgabe wird in fünf Honorarzonen berücksichtigt. Für
den privaten Bauherrn sind die Zonen III und IV von Bedeutung.
Die Honorarzone III gilt für Wohnhäuser mit
durchschnittlicher Ausstattung; IV für Wohnhäuser mit überdurchschnittlicher
Ausstattung, Terrassen- und Hügelhäuser, planungsaufwendige Einfamilienhäuser
mit entsprechendem Ausbau und Hausgruppen in planungsaufwendiger verdichteter
Bauweise auf kleinen Grundstücken.
Die anrechenbaren Nettobaukosten beinhalten die reinen Bau- und Ausbaukosten,
nicht aber zum Beispiel den Grundstückspreis und die Erschließungskosten.
Die Vorteile dieses Systems für den Bauherrn liegen darin:
Der Architekt ist beim Planen und Bauen von Dritten unabhängig und nur den Interessen des Bauherrn verpflichtet.
Die Annahme von Provisionen ist dem Architekten untersagt und führt sofort zu berufsgerichtlichen Verfahren.
Die Leistung des Architekten und das entsprechende Honorar ist für den Bauherrn in jeder Phase des Bauens durchsichtig.
Als Faustformel kann sich der Bauherr merken, dass das Honorar bei normalen Leistungen (Honorarzone III) ca. 10 % der anrechenbaren Leistungen beträgt.
Es kann abweichend von der HOAI ein höheres Honorar bis zum Höchstsatz der HOAI gezahlt werden, je nachdem in welchem Maß eine vorher festgelegte Baukostensumme unterschritten wird. Für den Fall erheblicher Kosteneinsparungen kann auch ein Erfolgshonorar vereinbart.
Schließen Sie in jedem Fall einen schriftlichen Architektenvertrag ab.
Lassen Sie den Architektenvertrag von einem Juristen prüfen.
Stellen Sie vertraglich sicher, dass Ihnen der Architekt die Ausschreibungen und die Ausschreibungsergebnisse vorlegt.
Regeln Sie alle Preise in Bauverträgen
Achten Sie auf genaue Leistungsverzeichnisse.
Achten Sie auf genaue Pläne, die alles das enthalten was Sie haben wollen.
Lassen Sie sich diese Pläne genauestens erklären und erläutern.
Bestehen Sie auf die Erstellung und Einhaltung eines Zeitplanes.
Lassen Sie in die Bauverträge konkrete Fertigstellungstermine aufnehmen.
Vereinbaren Sie in jedem Einzelfall eine Vertragsstrafe.
Lassen Sie die Bauverträge prüfen.
Vereinbaren Sie Gewährleistungsfristen von mindestens 5 Jahren.
vereinbaren Sie im Bauvertrag ausdrücklich eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren
vereinbaren Sie ausdrücklich einen verbindlichen Endtermin und geben Sie diesen mit einem eindeutigen Datum an
vereinbaren Sie eine Vertragsstrafe. Üblich sind bis 0,2 % der Bauvertragssumme pro Tag der Überschreitung. Eine Vertragsstrafe kann aber immer nur dann geltend gemacht werden, wenn der Bauherr sich dies bei der Abnahme ausdrücklich vorbehält.
legen Sie besonderen Wert auf eine genaue Leistungsbeschreibung und genaue Pläne
vereinbaren Sie einen Pauschalpreis, auch Festpreis genannt, klären Sie zusätzliche Nebenkosten, die nicht im Festpreis enthalten sind
beschreiben Sie Zusatzleistungen so genau wie möglich und vereinbaren Sie dafür konkrete Preise
beschreiben Sie die Eigenleistungen so genau wie möglich und vereinbaren Sie konkrete Gutschriften
fragen Sie nach zusätzlichen Hausanschluss- und Erschließungskosten (Wasser, Abwasser, Strom, Straße, Zuwegung u.s.w.)
fragen Sie nach Baugenehmigungskosten
ein Problem stellt regelmäßig der Bodenaushub und deren Abtransport dar. Regeln Sie dies vertraglich
wenn Sie mit Keller bauen, legen Sie großen Wert auf die Klärung der Abdichtungsfrage wie z.B. Dränage und wasserdichte Wanne. Regeln Sie unbedingt die Kostenfrage
prüfen Sie den Vertrag in allen Einzelheiten oder lassen Sie dies von einem erfahrenen Juristen tun.
lassen Sie sich nicht zum Vertragsschluss drängen
fordern Sie eine Liste mit Referenzobjekten an
Unterschreiben Sie keinen Vertrag, ohne nicht wenigstens mit Sachkundigen darüber zu sprechen.
Abschläge sollten nicht nach Termin, sondern erst nach erbrachter und geprüfter Leistung vereinbart werden. Anderenfalls droht im Falle der Unternehmensinsolvenz des Baufirma ein erheblicher finanzieller Schaden. Anhaltspunkt für eine Aufgliederung der Baukosten in Kostengruppen kann die DIN 276 sein. Für den Bauherrn ist es optimal, wenn der Zahlungsplan so gestaltet ist, dass ein ausreichender Sicherheitseinbehalt für Mängel bleibt. Ein Sicherheitsbehalt in Höhe von 10 % erhöht den Anreiz einer zeitnaher Fertigstellung.
© PBS Planungsbüro Suhle