Bei Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnungsannahme
BGH, Urteil vom 10. April 2003 - VIII ARZ 3/01 - OLG Naumburg
MHG § 3 Abs. 3 Satz 2
Leitsatz:
Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (seit 1. September 2001: § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung.
Entscheidung:
In dem zu entscheidenden Rechtsstreit wenden sich Mieter einer Wohnung in einem noch zu DDR-Zeit errichteten Mehrfamilienhaus gegen die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Die beklagte Vermieterin, eine gemeinnützige Wohnungsgesellschaft, hat umfangreiche Dämmmaßnahmen an den Fassadenwänden des Gebäudes und der Kellerdecke durchführen sowie neue Fenster und Türen und eine neue Heizung einbauen lassen. Nach Abschluss der Arbeiten hat sie von den Mietern eine um rund 43% höhere monatliche Miete verlangt und in der Erhöhungserklärung die durch die neue Dämmung eintretende Verbesserung der Wärmedurchgangswerte der Außenwände (sog. k-Werte) mitgeteilt. Die Mieter (Kläger) begehren die Feststellung, dass diese Mieterhöhung unwirksam ist. Sie haben sich auf einen Rechtsentscheid des Kammergerichts in Berlin (Beschluss vom 17. August 2000 - 8 RE-Miet 6159/00, ZMR 2000, 759 = NJW-RR 2001, 588) berufen, wonach der Vermieter der Erhöhungserklärung eine Wärmebedarfsberechnung beifügen muss, aus der der Mieter ersehen kann, welche Energieersparnis für ihn durch die Baumaßnahme erzielt wird.
Der für Rechtsentscheide nach bisherigem Recht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Vorlagefrage des OLG Naumburg dahin beantwortet, dass für die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung die Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung nicht erforderlich ist. Nach § 3 MHG (seit 1. September 2001: § 559 BGB) kann ein Vermieter nach baulichen Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie die jährliche Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, muss jedoch in der Mieterhöhungserklärung die Kosten entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen erläutern. Für eine solche Erläuterung ist es nach dem Rechtsentscheid ausreichend, dass der Vermieter Tatsachen darlegt, anhand derer der Mieter, wenn auch unter Umständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die gesetzliche Voraussetzung einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie gegeben ist. Dies könne durch eine gegenständliche Beschreibung der Baumaßnahmen oder auch, wie im Streitfall, durch die Angabe von Wärmedurchgangswerten erfolgen. Die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung sei dazu nicht erforderlich. Ein konkretes Maß der zu erwartenden Energieersparnis brauche nicht dargelegt zu werden, weil das Gesetz ein Mindestmaß nicht verlange, sondern nur voraussetze, dass die Energieeinsparung "nachhaltig", das heißt dauerhaft, eintritt.
Entscheidungsgründe:
I.
1. Die Revision hat im Umfang der Annahme Erfolg. Sie führt insoweit zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
2. Das für das Schuldverhältnis maßgebliche Recht richtet sich nach den bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).
II.
1. Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Kläger auf Kostenvorschuss mit folgenden Erwägungen verneint: Der Anspruch sei nicht begründet, weil die Kläger die Beklagte nicht gemäß § 13 Nr. 5 VOB/B unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert hätten. Die Mängelbeseitigungsaufforderung der Kläger enthalte keine hinreichende Bezeichnung der Mängelerscheinungen und der Mängel, deren Beseitigung von der Beklagten verlangt werde. Das Gutachten des Sachverständigen U., auf das sich die Kläger bezogen hätten, enthalte Mängel, die auf der Bauausführung beruhen würden, andere Mängel, die auf Planungsmängel zurückzuführen seien, und eine Kategorie von Mängeln, die der Sachverständige nicht habe zuordnen können. Folglich hätten die Kläger gegenüber der Beklagten nicht ausreichend klargestellt, welche Mängel die Beklagte habe beseitigen sollen. Die Beklagte habe mehrfach darauf hingewiesen, dass sie nicht erkennen könne, welche Mängel sie beseitigen solle.
Es sei der Beklagten nicht zumutbar, dass sie die Auswahl treffe. Sie sei nicht verpflichtet, eine derartige Entscheidung zu ihren Lasten zu treffen, die von den Klägern sicherer hätte getroffen werden können und müssen.
2. Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand.
a) Die Bezeichnung der Mängel in dem Aufforderungsschreiben zur Mängelbeseitigung war ausreichend.
(1) Der Auftraggeber genügt den Anforderungen an die Bezeichnung des Mangels, wenn er die Mangelerscheinungen rügt. Er ist nicht verpflichtet, die Mangelursachen und die Verantwortlichkeit der am Bau beteiligten Unternehmer für die Mängel vorprozessual zu klären (st. Rspr.: vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2002 - VII ZR 493/00, BGHZ 150, 226 = ZfBR 2002, 661 = BauR 2002, 1385 = NZBau 2002, 495).
(2) Diesen Anforderungen genügt die Bezeichnung der Mängel in dem Aufforderungsschreiben vom 11. September 1998. Aus dem Schreiben und dem als Anlage übersandten Gutachten war für die Beklagte erkennbar, dass die Kläger die Beklagte für alle im Gutachten genannten Mängel verantwortlich hielten und dass die Aufforderung zur Mängelbeseitigung alle Mängel umfasste.
b) Der Umstand, dass die Kläger der Beklagten nach Ablauf der ihr zur Nachbesserung gesetzten Frist die Nachbesserung untersagt haben, berührt die den Klägern nach Ablauf der Frist zustehenden Gewährleistungsansprüche nicht. Nach Ablauf der dem Auftragnehmer gemäß § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B gesetzten Frist ist der Auftragnehmer gehindert, ohne Zustimmung des Auftraggebers nachzubessern. Nach Ablauf der Frist ist der Auftraggeber nicht verpflichtet, die vom Auftragnehmer angebotene Nachbesserung anzunehmen. Die dem Auftraggeber nach dem fruchtlosen Ablauf der Nachbesserungsfrist zustehenden unterschiedlichen Gewährleistungsansprüche berechtigen ihn zu entscheiden, welche Ansprüche er gegen den Auftragnehmer geltend machen will. Mit dem berechtigten Interesse des Auftraggebers, diese Entscheidung über die Art der Vertragsabwicklung zu treffen, ist es unvereinbar, dass der Auftragnehmer gegen dessen Willen die Mängel nachbessert. Der Auftragnehmer wird dadurch nicht unangemessen benachteiligt. Die Situation nach dem fruchtlosen Ablauf der Frist beruht darauf, dass der Auftragnehmer zweifach gegen seine Vertragspflichten verstoßen hat. Er hat die geschuldete Leistung vertragswidrig ausgeführt und auf die Aufforderung zur Mängelbeseitigung die geschuldete Mängelbeseitigung nicht durchgeführt. Dieser Grundsatz gilt auch für den BGB-Vertrag nach dem fruchtlosen Ablauf einer für die Nachbesserung ohne Ablehnungsandrohung gesetzten Frist (§ 633 Abs. 3 BGB a.F.) und für den BGB-Vertrag nach fruchtlosem Ablauf einer dem Auftragnehmer zur Nacherfüllung gesetzten Frist (§ 636 i.V.m. § 323 Abs. 1 BGB; 637 BGB n.F.). Aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 16. September 1999 – VII ZR 456/98, BauR 2000, 98) kann nichts anderes entnommen werden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Abwicklungsverhältnis aus § 634 BGB a.F. nicht automatisch, sondern erst mit der Wahl des Bestellers eintritt, wenn der Unternehmer die Mängelbeseitigung endgültig verweigert. In diesem Zusammenhang hat er zwar erwähnt, dass das Nachbesserungsrecht des Unternehmers bis zu dieser Wahl nicht erlischt (a.a.O., S. 100). Damit hat er aber nicht zum Ausdruck gebracht, dass der Auftraggeber im Verzug des Auftragnehmers gemäß § 633 Abs. 1 BGB a.F. verpflichtet ist, dessen Angebot zur Mängelbeseitigung anzunehmen.
IV.
1. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Kläger auf Erstattung der an den Sachverständigen S. gezahlten Vergütung in Höhe von 9.044,10 DM mit folgenden Erwägungen verneint: Die Kosten in Höhe von 9.044,10 DM seien nicht durch eine mangelhafte Leistung der Beklagten verursacht, weil die Kläger den Sachverständigen S. beauftragt hätten, bevor die Beklagte in Verzug mit der Nachbesserung geraten sei. Es habe an einer ausreichenden Aufforderung zur Mängelbeseitigung gefehlt.
2. Diese Erwägungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand: Der Verzug des Auftragnehmers mit der Nachbesserung ist nicht Voraussetzung des Anspruchs auf Erstattung der an den Sachverständigen gezahlten. Die Kosten für ein Privatgutachten über Ursache und Ausmaß der eingetretenen und vielleicht noch zu erwartenden Mängel sind Mangelfolgeschäden. Dieser Schadensersatzanspruch entsteht neben dem Nachbesserungsanspruch, so dass eine Fristsetzung gemäß § 13 Nr. 5 Abs. 2 VOB/B keine Anspruchsvoraussetzung ist (BGH, Urteil vom 13. September 2001 - VII ZR 392/00, BauR 2002, 86 = ZfBR 2002, 57 = NZBau 2002, 31).
zuletzt geändert am: 29.03.2004
PBS Planungsbüro Suhle