Tipps von PBS Planungsbüro Suhle

Baufinanzierung

Wer sich bei der Baufinanzierung allzu sehr auf seine Bank verlässt, kann sich sehr schnell eine herbe Enttäuschung erleben, denn jede vierte Baufinanzierungsberatung bei einer Bank oder Sparkasse ist mangelhaft, lautet das präsentierte Ergebnis einer Untersuchung der Stiftung Warentest.

Den Kunden werden häufig Überfinanzierungen oder teure Finanzierungskombinationen angeboten, wobei häufig noch nicht einmal der Effektivzins des angebotenen Hypothekendarlehens genannt wird. Damit die Baufinanzierung nicht zum Verhängnis wird haben wir ihnen hier die wichtigsten Tipps zusammengestellt.

	Finanzieren Sie nur den Betrag, welcher nicht durch Eigenkapital gedeckt werden kann. Mindestens 20 % der Gesamtaufwendungen sollten durch Eigenkapital abgedeckt sein. In der Regel wird vom Kreditinstitut jedoch ein Eigenkapitalanteil von über 30 % verlangt.

	Erstellen Sie ggf. unter zu Hilfenahme eines Beraters eine Belastungsrechnung, aus welcher die mögliche finanzielle Belastung für Tilgungs- und Zinszahlungen hervorgeht.

	Wichtig sind Angaben über die Restschuld am Ende der Zinsbindung oder die voraussichtliche Kreditlaufzeit.

	Vergleichen Sie unterschiedliche Kreditangebote mit Hilfe des Effektivzinses. Doch auch hier ist Vorsicht geboten, denn bei der Berechnung des Effektivzinses müssen keinesfalls sämtliche Posten berücksichtigt werden. Der Effektivzins als aussagefähiger Vergleichsindikator ist nur mit einer Angabe der Restschuld zum Ende der Darlehenslaufzeit nützlich. Bei dem Vergleich der Restschuld kommt es entscheidend darauf an, dass der Nettokredit (Auszahlungsbetrag nach Abzug aller Kosten) und die laufenden Ratenzahlungen des Darlehensnehmers identisch sind.

	Lassen Sie sich einen Tilgungsplan aushändigen.

	Vereinbaren Sie einen passenden Auszahlungsmodus. Gängig sind: 30 % Keller; 30 % Rohbau; 20 % Innenputz; 20 % Fertigstellung. Einige Institute zahlen auch nach den so genanntem Baufortschritt aus. Dies bedeutet, dass grundsätzlich der Bauherr die Gelder, wie er sie benötigt, entsprechend seinem Baufortschritt abrufen kann. Dieser Auszahlungsmodus ist sehr empfehlenswert.

	Lassen Sie sich nicht nur die Standardkredite, also Hausprodukte der Kreditinstitute vorschlagen, beachten Sie die günstigen staatlichen Darlehen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) oder der jeweiligen Förderbank des Bundeslandes (ILB für das Land Brandenburg, IBB für das Land Berlin).

	Die meisten Kreditinstitute haben sich selbst dazu verpflichtet das Europäische Merkblatt mit allen wichtigen Kreditinformationen den Kunden auszuhändigen, achten Sie darauf das ihnen dies auch übergeben wird.

	Bei den noch niedrigen Zinsen sollte jeder versuchen, seine Zinsen möglichst lange festzuschreiben, wer Kalkulationssicherheit suche, sollte an Konstantdarlehen mit 25 Jahren Laufzeit und einem Zinssatz von knapp fünf Prozent denken.

	Wenn Sie bereits ein Hypothekendarlehen haben und sich in naher Zukunft mit einer Anschlussfinanzierung befassen müssen, können Sie die derzeitigen günstigen Zinsen nutzen. So genannte Forward-Darlehen sichern zum Teil die Zinssätze von heute für morgen. Vorsicht: häufig sind in diesen Kreditvereinbarungen Schadensersatzklauseln für die Kreditgeber enthalten, falls das Darlehen nicht zu Stande kommt.

	Wer von den noch günstigen kurzfristigen Geldmarktzinsen und von weiteren Zinssenkungen der EZB profitieren will, dem bieten sich "Kombi-Darlehen" an, die mit einem Teil an den Euribor-Satz gebunden sind. Dabei ist meist eine jederzeitige Umwandlung des Darlehens in einen Kredit mit langer Zinsbindung möglich.

	Sinnvoll ist eine Zinsbindung von 15 Jahren. Im Gegensatz zu den auf zehn Jahre festgeschriebenen Darlehen hat der Kreditnehmer dabei die im BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) beschriebene Möglichkeit, nach dem zehnten Jahr mit sechsmonatiger Kündigungsfrist einseitig das Darlehen ganz oder teilweise vorzeitig zu tilgen oder auch eine neue Zinsvereinbarung zu treffen. Ist der Zinssatz in zehn Jahren sehr hoch, hat sich die lange Zinsbindung gelohnt; ist der Zinssatz niedrig, kann die Zeit so für eine neue Zinsvereinbarung vorzeitig genutzt werden.

	Im Regelfall sollte eine Tilgung von 1,5 % gewählt werden. Wenn der Käufer es kann, sind auch zwei bis drei % anzuraten, denn eine hohe Tilgung spare bares Geld. Als Faustregel gelte, dass 40 % des Kaufpreises nach zehn Jahren durch Eigenkapital beziehungsweise durch Tilgung als Belastung wegfallen sollten.

	Bei geringer Kredithöhe ist i.d.R. ein Bauspardarlehen günstiger. Die meisten Bausparkassen haben Standardkonditionen für Kredite zwischen 5.000 und 25.000 €. Gerade für kleinere Umbauten oder Modernisierungsvorhaben kann das von Vorteil sein, da viele Banken Hypothekendarlehen bis zu Summen von 50 000 Euro nur gegen Zinsaufschlag von 1 % vergeben. In diesem Fall kann das Bauspardarlehen günstiger sein als die Finanzierung über ein Kreditinstitut.

	Informieren Sie ihr Kreditinstitut über ihre Pläne so genau wie möglich: Übergeben Sie ein Immobilien-Steckbrief, der neben der genauen Lage Angaben zum Verkäufer, Baujahr, Grundstücksgröße, Flur, Flurstück, Grundbuchdaten, Zahl der Wohn- oder Gewerbeeinheiten und den Kaufpreis enthält.

zuletzt geändert am: 04.04.2006