Immobilienbewertung

Jeder Kauf einer Immobilie stellt in der Regel ein finanzielles Großprojekt dar. Der Erwerb oder Verkauf einer Immobilie sollte daher auf der Grundlage eines exakten Wertgutachtens erstellt werden.

Als Richtschnur für einen angemessenen Preis einer vermieteten Immobilie dienen die Mieteinahmen. In einer Metropole zahlen Käufer bis zum 20fachen der Jahresmiete. Dies entspräche einer Rendite von fünf Prozent. Allerdings fallen Instandhaltungs- und Verwalterkosten an, die man davon abziehen muss. Die so berechnete Nettomietrendite sollte über fünf Prozent liegen. In weniger gefragten Regionen wird oft nur die 13- bis 14fache Jahresmiete als Kaufpreis verlangt.

Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Zur Ermittlung des Verkehrswertes stehen folgende Verfahren zur Auswahl:

1. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert für das Objekt durch direkten Vergleich von Kaufpreisen vergleichbarer oder ähnlicher Grundstücke. Die Voraussetzung ist freilich, dass genügend Kaufpreise bekannt sind. Etwaige Unterschiede zwischen den Vergleichsgrundstücken und dem zu bewertenden Grundstück werden durch Zu- und Abschläge zu den Kaufpreisen berücksichtigt. Für unbebaute Grundstücke und für den Bodenwert bebauter Grundstücke ist das Vergleichswertverfahren die übliche Wertermittlungsmethode, es findet auch bei Eigentumswohnungen Anwendung.

2. Sachwertverfahren

Der Sachwert umfasst den Bodenwert und den Bauwert als Summe der Herstellungskosten von Gebäuden, besonderen Bauteilen, eventuell vorhandener Betriebseinrichtungen und Außenanlagen unter Berücksichtigung der Baunebenkosten sowie der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung oder sonstiger wertbeeinflussender Umstände. Bei der Ermittlung des Bauwertes muss man immer vom Neubauwert ausgehen von dem dann eine Wertminderung durch Alter und Abnutzung entsprechend der Lebensdauer des Gebäudes abzuziehen ist.

3. Ertragswertverfahren

Bei jedem bebauten Grundstück, gleich welcher Gebäudeart, steht die Nutzung im Vordergrund. Ein Gebäude ist nicht alleine dazu da dass man es besitzt, sondern dazu, dass man mit diesem auch Geld verdient. Der Ertragswert umfasst den Bodenwert und den Ertragswert der baulichen Anlagen als Summe der Barwerte aller zukünftigen Reinerträge, die der Eigentümer aus seinem Grundstück erzielen kann. Hierbei sind die Lage, die Mietwerte, die Rentabilität und die Nutzungsdauer wesentliche Bewertungskriterien. Die Schwierigkeit der Ermittlung dieses Wertansatzes liegt in der Schätzung der zukünftigen Erträge und Aufwendungen. Um den Wert eines Wirtschaftsgutes im aktuellen Zeitpunkt (in der Gegenwart) zu erhalten wird der Erfolg zukünftiger Jahre abgezinst (Barwert).

4. Discounted Cash-flow

Beim Discounted cash-flow handelt es sich um eine Art der Barwertermittlung. Dabei wird ein Preis durch Diskontierung des im Investitionszeitraum zu erwartenden Reinertrages, einschließlich dem geschätzten Verkaufspreis errechnet.

5. Verkehrswert

Der Verkehrswert nach §194 BauGB wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert entspricht dem Durchschnitt der Marktpreise.

Darüber hinaus gibt es weitere Verfahren, welche hauptsächlich aber Mischformen der oben benannten darstellen.

Grundsätzlich empfiehlt sich bei vermieteten Objekten dass Ertragswertverfahren anzuwenden, währen bei Einfamilienhäusern das Subsatzwertverfahren zur Anwendung kommen sollte.

Bewertungsgrundsätze

Bodenwert

Der Bodenwert steht in unmittelbarem Zusammenhang mit der Bebauung und dem Ertrag. Das Grundstück ist also soviel wert wie man aus ihm herauswirtschaften kann. Der Bodenwertanteil stellt jedoch in Bezug auf die Gesamtkosten eines bebauten Grundstücks oft nur einen nicht wesentlichen Prozentsatz dar. Es genügt nicht, sich an Bodenrichtwerten oder Verkaufspreisen ähnlicher Grundstücke zu orientieren. Wichtig ist eine Beurteilung der Bebauungsmöglichkeit, der Ausnutzung, der Auflagen entsprechend dem Bebauungsplan und der Baunutzungsverordnung. Der Verkehrswert eines bebauten oder unbebauten Grundstückes lässt sich nicht mathematisch genau errechnen, sondern nur aufgrund einer richtigen Beurteilung des Objektes schätzen.

Bauwert

Die Baukosten werden in der Regel berechnet nach dem umbauten Raum multipliziert mit dem entsprechenden Raummeterpreis (Kosten von 1 m³ = 1,00L*1,00B*1,00H umbauter Raum) zuzüglich der besonders zu berechnenden Bauteile und der Baunebenkosten, sowie der Kosten für die Außenanlagen. Meist bedient sich der Sachverständige des Raummeterpreises auf der Basis des Jahres 1913. Dieser Neubauwert 1913 wird dann mit dem neuesten Bauindex vervielfältigt. Ist für ein älteres Gebäude der Bauwert zu ermitteln, so erfolgt noch eine Wertminderung durch Alter und Abnutzung. (DIN 276+277).

Bauindex

Das Statistische Bundesamt in Wiesbaden veröffentlicht 4 mal im Jahr die Preisindexzahlen bezogen auf verschiedene Basisjahre. Der vom Statistischen Bundesamt festgelegte Bauindex des entsprechenden Basisjahres wird dann multipliziert mit der neuesten Preisindexzahl. (Preissteigerungen) Zwischen dem alten und dem neuen Indexstand kann dann die prozentuale Steigerung errechnet werden.

Versicherungswert

a) Neuwertversicherung.

Der Versicherungswert errechnet sich aus dem ortsüblichen Neubauwert zuzüglich der Baunebenkosten.

Infolge von Preissteigerungen besteht jedoch im Schadenfall die Gefahr der Unterversicherung. Die Versicherungssumme ist deshalb jährlich dem Baupreisindex anzupassen.

b) Gleitende Neuwertversicherung.

Bei einer gleitenden Neuwertversicherung wird der Neubauwert auf der Basis von 1914 ermittelt. Die Anpassung an veränderte Wertverhältnisse wird durch eine gleitende Versicherungsprämie erzielt. Dadurch ist die Gefahr einer Unterversicherung ausgeschlossen. Eine Wertminderung durch Alter und Verschleiß bleibt unberücksichtigt.

Einheitswert

Der Einheitswert wird für steuerliche Zwecke nach dem BewG von den Finanzämtern ermittelt. Er liegt der Bemessung der von den Gemeindenerhobenen Grundsteuer zugrunde. Er ist nicht identisch mit dem Verkehrs-, Neubau-, Grundstücks- oder dem Versicherungswert.

zuletzt geändert am: 02.12.2002